Ein Interview mit Axel Gloger über die Chancen der Immobilienwirtschaft angesichts Finanzkrise und demografischem Wandel. Axel Gloger ist Chefredakteur des „Trendletters“. Er schreibt über neue Märkte, innovative Ideen für die Unternehmensführung und erfolgreiche Unternehmenskonzepte. Auf der ImmoCom wird er den Themenblock „Interne Unternehmenskommunikation“ moderieren.

Was sind die wichtigsten Trends für die Immobilienwirtschaft?
Gloger: Ich sehe drei Trends. Erstens die Reaktionen auf die Finanzkrise, zweitens der Umgang mit dem demografischen Wandel und drittens eine fundamentale Reorientierung auf die Stadtzentren. Die Finanzkrise hat dazu geführt, dass in den hoch bewerteten Immobilienmärkten in Spanien, England und den USA die Blase geplatzt ist. Investoren müssen mit ganz anderen Renditehintergründen kalkulieren, einen längeren Atem haben und damit rechnen, ihr Portfolio 10-20 Jahre zu halten. Außerdem führt die Finanzkrise zu veränderten Möglichkeiten der Refinanzierung. Fremdkapital ist schwerer zu akquirieren, Beleihungsgrenzen sind enger, die Möglichkeiten, Immobilienpakete zu schnüren, eingeschränkt. Das alles führt zu einer deutlich abgekühlteren Einstellung gegenüber Immobilieninvestments. Vor der Finanzkrise fragte man: Wann zieht Deutschland endlich auf das erhöhte Preisniveau nach? Diese Frage hat sich erübrigt. Immobilienpreise werden keinen großen Sprünge nach oben machen.

Welche Auswirkungen hat der demografischen Wandel?
Der Rückgang der Bevölkerung wird zu einem Rückgang der Nachfrage nach Büro- und Wohnimmobilien führen. Investoren werden sehr genau hinschauen, wo die Nachfrage auch in Zukunft gesichert ist. Eine neue Studie des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung besagt, dass in den gesamten neuen Bundesländern mit Ausnahme der Zentren Leipzig, Dresden und Berlin die Einwohnerzahlen deutlich schrumpfen werden. Auch in den alten Bundesländern gibt es Regionen wie das Ruhrgebiet, das östliche Niedersachsen und das Saarland, wo die Bevölkerung deutlich abnimmt, es zu Leerständen und sinkender Vermarktbarkeit kommt. Dagegen liegt in den Städten noch Potenzial. Regionen wie München Umland, Hamburg Umland, Berlin Speckgürtel und Baden-Württemberg sind nach wie vor Wachstumsregionen.

Womit wir beim dritten Trend wären, der Revitalisierung der Stadtzentren. Was deutet darauf hin?
Nach Jahrzehnten, in denen die Immobiliennachfrage in die Fläche ging, sowohl was Gewerbe als auch was Wohnen betrifft, können wir jetzt wieder ein verstärktes Interesse an den Städten feststellen. Beim Gewerbe deshalb, weil wir uns von der Produktions- zur Dienstleistungsgesellschaft entwickeln. Unternehmen, die Dienstleistungen anbieten, haben keinen so hohen Flächenverbrauch wie die industrielle Verarbeitung. Wissensarbeiter arbeiten gern dort, wo andere Kreative arbeiten und das ist nicht auf dem Gewerbegebiet, wo man sich bei einer Frittenbude trifft. Das gleiche gilt für Wohnimmobilien. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, ziehen viele ältere Menschen wieder in die Stadt zurück. Junge Familien bleiben in der Stadt, weil sie dort höhere Lebensqualität erwarten. Der Wettlauf um die jungen Familien in der Stadt hat bereits begonnen. Städte, die es sich leisten können, investieren in Kindergärten, in Spielplätze und in bezahlbaren Wohnraum für Familien.

Was raten Sie den Akteuren der Immobilienbranche?
Beobachter der Immobilienbranche sind es müde geworden, dass immer davon geredet wird, dass der Preisanstieg kommt. Ich denke, Akteure sind gut geraten, sich den Markt genau anzusehen. Nehmen wir Wohnen für die ältere Generation als Beispiel. Der Markt für Altersheime ist sicher nicht mehr, was er mal war. Hier rechnen sich Angebote, die sich von der Masse abheben, beispielsweise ein Altersheim speziell für Akademiker oder für Schwule. Es gilt, die Scheuklappen abzulegen.

Wie kann man sich über Trends auf dem Laufenden halten?
Natürlich ist es sinnvoll, den Trendletter und andere Publikationen zu lesen und sich zu überlegen, welche Schlussfolgerungen sich daraus für das eigene Unternehmen und für die Gesellschaft ergeben. Eine andere Möglichkeit ist es, an sozialen Netzwerken per Internet teilzuhaben. Die Community Facebook verzeichnet pro Woche Zehntausende neuer Mitglieder. Die Chancen steigen, dass es dort nicht nur zugeht wie in einem Poesiealbum, sondern dass man dort die Geschäfte machen kann. Communities wie Facebook oder Xing werden zukünftig die E-Mail als wichtigstes Kommunikationsmittel ablösen, weil die E-Mail kein Netzwerkmedium ist. Ich kann jedem nur raten, sich an diesen Communities zu beteiligen.

Das Interview führte Christine Plaß